Op 15 november 2024 deed de Hoge Raad uitspraak in Didam II[1], de langverwachte voortzetting van de bekende Didam-zaak van 26 november 2021.[2] De eerdere uitspraak betrof een kort geding. De recente uitspraak de bodemprocedure. In het kort geding van 2021 oordeelde de Hoge Raad kort gezegd dat een overheidslichaam, wanneer zij een goed wil verkopen, op grond van het gelijkheidsbeginsel verplicht is om andere potentiële gegadigden een eerlijke kans te geven om dat goed ook te kopen. Daartoe heeft de Hoge Raad een aantal randvoorwaarden gesteld waaraan de daartoe te doorlopen procedure moet voldoen.
De beslissing in de Didam-uitspraak van 2021 kwam voor velen als een verrassing en heeft de afgelopen jaren de vastgoedpraktijk voor een reeks van vragen gesteld. Er heerste brede onzekerheid (bij overheid, markt, adviseurs en rechters) hoe de uitspraak uit 2021 in de praktijk moest worden uitgelegd en toegepast. Daarom heeft de rechtbank Midden-Nederland zogenaamde prejudiciële vragen aan de Hoge Raad willen stellen.[3] De verwachting was dat de antwoorden op deze vragen veel meer duidelijkheid zouden scheppen. Deze vragen zijn echter nooit daadwerkelijk gesteld, omdat de procedure waarin dit speelde door de procespartijen weer is ingetrokken.[4]
Gelukkig zijn deze niet-gestelde prejudiciële vragen die de rechtbank had willen stellen, niet onbeantwoord gebleven. In Didam II komen deze ook aan de orde.
De vragen waartoe het Didam II aanleiding geeft, hebben voornamelijk betrekking op het moment van het gelden van de Didam-regels en de gevolgen van de niet-naleving ervan.
Vanaf welk moment gelden de Didam-regels?
De Hoge Raad bevestigt in Didam II dat de Didam-regels altijd al golden. Dit heeft tot gevolg dat deze regels ook van toepassing zijn op het handelen door overheidslichamen dat heeft plaatsgevonden voor de uitspraak van 26 november 2021. Aangezien de Didam-regels zijn gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, is er geen aanleiding hun toepasselijkheid in de tijd te beperken.
Wat zijn de juridische gevolgen als wordt gehandeld in strijd met Didam-regels?
De tweede belangrijke vraag zag op het gevolg van (koop)overeenkomsten die in strijd zijn gesloten met de Didam-regels. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het gevolg van niet-naleving van de regels niet leidt tot nietigheid of vernietigbaarheid (in de zin van artikel 3:40 lid 2 BW). De redenering hierachter is dat er geen strijd is met een dwingende wetsbepaling, omdat de Didam-regels – zoals reeds geoordeeld – zijn gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
Een overheidslichaam kan wel schadeplichtig zijn jegens een (potentiële) gegadigde die ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen, als gevolg van het handelen in strijd met de Didam-regels door het overheidslichaam.
Ook kan een gegadigde, zolang er geen overeenkomst is gesloten die het overheidslichaam verplicht tot levering of zolang de levering aan een ander nog niet heeft plaatsgevonden, onder omstandigheden bij de rechter afdwingen dat het overheidslichaam niet mag overgaan tot verkoop of levering.
Enige serieuze gegadigde
De Hoge Raad heeft uitgemaakt dat de Didam-regels ook van toepassing zijn ingeval reeds bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat slechts één gegadigde voldoet aan het door het overheidslichaam ontwikkelde plan. Het overheidslichaam dient zijn voornemen tot verkoop dan tijdig voorafgaand aan de verkoop openbaar te publiceren inclusief motivatie. Een potentiële benadeelde kan dan tijdig bezwaren kenbaar maken.
Gelijke kans
Belangrijk om op te merken is dat de Hoge Raad tot slot heeft geoordeeld dat de Didam-regels niet dwingen tot een veiling of tot verkoop aan de hoogste bieder. Aan welke gegadigde een onroerende zaak zal mogen worden verkocht is afhankelijk van de te stellen objectieve, toetsbare en redelijke criteria van het overheidslichaam, met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte. De Hoge Raad laat hiermee de invulling van deze criteria over aan de praktijk.
Niet alleen bij verkoop?
In deze uitspraak blijft de vraag onbeantwoord of de Didam-regels ook voor andere rechtshandelingen (verhuur, erfpacht, bruikleen enzovoort) gelden. In lagere jurisprudentie is inmiddels aangenomen dat de Didam-regels ook van toepassing zijn op verhuur en uitgifte in erfpacht van onroerende zaken en verkoop van aandelen. Het gaat er immers om dat de schaarse bezittingen van de overheid op diverse wijzen ten goede aan private partijen kunnen komen. Hierbij geldt ook het gelijkheidsbeginsel, en daarmee dus de Didam-regels.
Sophie van der Louw
[1] HR 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661.
[2] HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778.
[3] Rb. Midden-Nederland 24 mei 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2418.
[4] Rb. Midden-Nederland 15 december 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6782, r.o. 3.6.12.
