In een uitspraak van 26 september 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:5949) lijkt de rechtbank Amsterdam verhuurders de mogelijkheid te bieden om oneerlijke bedingen te vervangen door eerlijke bedingen.
Casus
Huurder huurt een woning van woningstichting Lieven de Key en heeft een huurachterstand laten ontstaan. De kantonrechter toetst ambtshalve de huurovereenkomst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen). Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de Richtlijn).
Oneerlijk beding
De kantonrechter acht het beding inzake buitengerechtelijke kosten oneerlijk, omdat het beding ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Het beding wordt daarom geheel vernietigd. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk, evenmin is aanspraak op een wettelijke regeling van aanvullend recht niet mogelijk. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat de rechtspraak in een bepaalde maatschappelijke context opereert en haar oordelen (zoals de vernietiging van een oneerlijk beding) maatschappelijk gevolgen hebben, waarvoor zij oog moet hebben. Daarbij stelt de kantonrechter vast dat verhuurders, die van hun oneerlijke bedingen af willen, bij pogingen daartoe tegen vele (praktische en juridische) problemen aanlopen. Volgens de kantonrechter kunnen (en zullen) de mogelijke maatschappelijke gevolgen van de oneerlijke verklaring van bedingen beperkt blijven, indien verhuurders de mogelijkheid hebben om dergelijke bedingen te schrappen, dan wel te vervangen door een “eerlijk beding”.
Goed huurderschap?
Dit kan via de route van artikel 7:274 lid 1 onderdeel d BW (redelijk aanbod), maar die route is vrij omslachtig. Artikel 7:213 BW (goed huurderschap) brengt, wat de huurder betreft, met zich mee dat deze onder de geschetste omstandigheden een aanbod van de verhuurder tot schrapping van het oneerlijke beding door een eerlijk beding behoort te aanvaarden, nu daarmee het doel van de Richtlijn, die strekt ter bescherming van de consument en erop gericht is oneerlijke bedingen overeenkomsten te verwijderen, wordt bereikt. De vraag is of dit oordeel door andere (hogere) rechters zal worden gevolgd. De wettelijke bepaling van goed huurderschap (artikel 7:213 BW) geldt ‘ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak’. Valt een aanbod tot schrapping van het oneerlijk beding, dan wel vervanging door een eerlijk beding daaronder? De toekomst zal dit uitwijzen. Inmiddels zijn er in twee andere huurzaken (ECLI:NL:RBAMS:2023:6176 en ECLI:NL:RBAMS:2023:6177) prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een oneerlijk beding betreffende huurverhoging. Onbekend is wanneer dit oordeel zal worden geveld.
Door Gerbrand Osinga en Sophie van der Louw
