e Japanse duizendknoop is een woekerplant die veel schade veroorzaakt. Zijn wortels gaan dwars door beton, kademuren en straten. De plant is moeilijk te bestrijden en komt overal in Nederland voor.
Recent heeft rechtbank Noord Nederland uitspraak gedaan in een zaak waarin een koper (een particulier) en een verkoper (een gemeente) van een bouwkavel streden over de vraag wie moest opdraaien voor de kosten van het bestrijden van deze woekerplant. De gemeente was er ten tijde van de levering mee bekend dat in de nabijheid van de bouwkavel Japanse duizendknoop was aangetroffen.
In de gesloten koopovereenkomst en in het proces-verbaal van oplevering was niets vermeld over de aanwezigheid van deze woekerplant.
De koper stelt dat er gevaar is dat de fundering van zijn nieuw gebouwde woning wordt aangetast. De gemeente heeft haar mededelingsplicht geschonden door niet voorafgaand aan de koop te wijzen op de nabijheid van de Japanse duizendknoop, zo stelt de koper. De koper heeft het perceel bouwrijp gekocht; hij mocht daarom verwachten dat hij hierop zonder obstakels een woning kon laten bouwen. Hij hoefde daarbij de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop niet te verwachten. De aanwezigheid van de Japanse duizendknoop staat een normaal gebruik van het perceel in de weg, omdat sprake is van een invasieve exotische plant, waarvan de wortels een reëel gevaar voor de fundering van de woning vormen, aldus de koper. De koper stelt daarmee dat er sprake is van non-conformiteit.
De gemeente wijst erop dat de plant niet op de verkochte bouwkavel is aangetroffen, maar slechts in de directe nabijheid, gescheiden door water. Om deze reden is er volgens de gemeente geen sprake van non-conformiteit.
De vraag is of een perceel met Japanse duizendknoop in de nabijheid ‘bouwrijp’ is. Daarvoor kijkt de rechtbank in de eerste plaats naar wat daarover in de koopovereenkomst is bepaald, en voorts ook naar de betekenis van ‘bouwrijp’ in de Van Dale. Daaruit leidt de rechtbank af dat de kavel ontdaan van obstakels moest zijn en geschikt om op te bouwen. De rechtbank stelt vervolgens vast dat de koper onvoldoende heeft onderbouwd dat de Japanse duizendknoop al ten tijde van de levering op de bouwkavel voorkwam. Het rapport dat door de koper is aangeleverd, dateert van na de levering. Verder is niet aangetoond dat de gemeente ten tijde van de levering wist of had moeten weten dat de Japanse duizendknoop zich op de bouwkavel bevond. Concrete feiten en omstandigheden die op een dergelijke wetenschap aan de zijde van de gemeente wijzen, heeft de koper niet voldoende aangevoerd.
De rechter komt tot het oordeel dat de gemeente in de gegeven omstandigheden geen mededelingsplicht tegenover de koper heeft geschonden.
Daarnaast is de rechter van oordeel dat de koper onvoldoende heeft onderbouwd dat de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop een normaal gebruik van de bouwkavel in de weg staat. De koper had bovendien inmiddels een woning op de bouwkavel laten bouwen. Niet gesteld of gebleken is dat de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop in dit concrete geval betekent dat het perceel niet meer voor normaal gebruik geschikt is.
Commentaar
Japanse duizenknoop is een plant die behoorlijke schade kan veroorzaken. Kopers en verkopers van onroerend goed doen er goed aan om hier bij het sluiten van een koopovereenkomst rekening mee te houden. Dat geldt bij een bouwkavel zoals in de besproken zaak, maar kan evenzeer relevant zijn bij verkoop van bestaand onroerend goed.
Potentiële kopers doen er goed aan om zelf onderzoek te doen en om navraag te doen bij de verkoper (onderzoeksplicht). En voor verkopers geldt dat indien zij bekend zijn of bekend behoren te zijn met de aanwezigheid van Japanse duizendknoop en met het risico daarvan voor het verkochte, zullen zij dat aan een koper moeten melden (mededelingsplicht).
Naarmate de Japanse duizendknoop vaker onderwerp van juridische discussie wordt, zullen de onderzoeks- en mededelingsplichten hieromtrent een prominentere rol gaan spelen bij de verkoop van vastgoed. Het is aan te bevelen daarop te anticiperen door een passende regeling in de koopovereenkomst op te nemen.
