In een vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland van 22 augustus 2022 is er meer duidelijkheid gecreëerd over de toepassing van het Didam-arrest. De rechter heeft namelijk bepaald dat de gemeente een perceel grond, dat bedoeld is voor de bouw van sociale huurwoningen, onderhands mag verkopen aan een woningcorporatie. Hierbij is een beroep op de uitzondering op de in het Didam gestelde verplichte openbare selectieprocedure gehonoreerd.
In deze zaak is een grote investeerder eigenaar van een supermarkt in Almere. De gemeente is eigenaar van het aangrenzende perceel en is voornemens om dat perceel te verkopen aan een woningcorporatie, die er vervolgens 120 sociale huurwoningen en 245 m2 ondergeschikte commerciële ruimte op zal realiseren en in exploitatie zal nemen. De gemeente licht in een publicatie op de website de onderhandse verkoop gemotiveerd toe. De eigenaar van de supermarkt laat aan de gemeente weten dat er op grond van het Didam-arrest ruimte moet worden geboden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de aankoop van het perceel, dus ook de supermarkt eigenaar. De gemeente betwist dit standpunt en beroept zich op de uitzonderingsregel ‘enige serieuze gegadigde’ uit het Didam-arrest.
De rechter gaat, bij de beoordeling van dit geschil, allereerst in op de hoofdregel van het Didam-arrest. Hieruit volgt (als uitwerking van het gelijkheidsbeginsel) dat een overheidslichaam dat voornemens is om een onroerende zaak te verkopen, de ruimte moet aanbieden aan gegadigden om mee te dingen. Daarbij dient het overheidslichaam een koper te selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. De enige uitzondering die hierop geldt, is als voorafgaand aan de verkoop vaststaat of redelijkerwijs kan worden uitgegaan van het feit dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Ook dit moet vastgesteld worden op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.
Uit de publicatie blijkt dat de gemeente de aard van de beoogde ontwikkeling op het perceel (overwegend sociale huurwoningen), de realisatie van haar woonbeleid (voorzien in de behoefte van sociale en betaalbare huurwoningen) en de waarborgen die een woningcorporatie in dat kader biedt (voortvloeiend uit de Woningwet) doorslaggevend heeft geoordeeld bij de selectie van een woningcorporatie. Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter heeft de gemeente voldoende gemotiveerd een objectief, toetsbaar en redelijk criterium ten grondslag te hebben gelegd aan de conclusie dat slechts een woningcorporatie voor de verkoop van het perceel in aanmerking komt. Of een gegadigde een woningcorporatie is, is objectief bepaalbaar en toetsbaar.
Verder overweegt de voorzieningenrechter nog het volgende. Een woningcorporatie heeft het doel om uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. De taken en de besteding van de financiële middelen zijn wettelijk vastgelegd en woningcorporaties staan onder toezicht van de Autoriteit woningcorporaties. De gemeenteraad is verplicht een woonvisie vast te stellen. De woningcorporatie dient met haar werkzaamheden bij te dragen aan de uitvoering van die woonvisie. Gemeenten, woningcorporaties, huurdersorganisaties en bewonerscommissies maken prestatieafspraken over de uitvoering van de woonvisie. Deze afspraken zien onder meer op de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen.
Dat er op het perceel ook een ondergeschikt deel aan commerciële ruimte wordt gerealiseerd, maakt het oordeel van de voorzieningenrechter niet anders.
Ook al is hier sprake van een voorlopig oordeel in kort geding, wordt hier duidelijk richting gegeven aan de invulling van de uitzonderingsregel uit het Didam-arrest. Het sluit ook aan bij de brief van het ministerie van BZK aan gemeenten omtrent de gevolgen van het Didam-arrest. Daarin wordt onder meer aangegeven dat gemeenten met preferente partners, zoals woningcorporaties, kunnen werken. In gemeentelijk beleid zal, op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, moeten worden aangegeven in welke gevallen wel en niet een selectieprocedure wordt georganiseerd ter bereiking van de betrokken maatschappelijke doelen.
Wij adviseren woningcorporaties dan ook na te gaan of de gemeente(n) met wie zij samenwerk(t)en dergelijk beleid heeft (hebben) geformuleerd en zo niet, daarop aan te dringen. In voorkomende gevallen van onderhandse verkoop kan dan in de publicatie verwezen worden naar dat beleid en kan deugdelijk worden gemotiveerd waarom er slechts één serieuze gegadigde is. Voorts is het voor woningcorporaties van belang niet te veel (ontwikkel)kosten te maken voordat de gemeente het voornemen tot verkoop heeft gepubliceerd en de daarin gestelde termijn is afgewacht. Wellicht dient het interne ontwikkelproces in die zin te worden aangepast.
Mocht u naar aanleiding van bovenstaande vragen hebben over deze blog, neem dan gerust telefonisch contact met ons op via:
(030) 303 5560
Michael Sweep en Barbara Schuijlenburg
