Op 28 juli 2022 heeft de kantonrechter te Rotterdam een (tussen)uitspraak gedaan, waarin de huurder van een winkelruimte huurprijskorting vorderde vanwege coronamaatregelen.(1) Hoe beoordeelt de rechter dit en welke rol speelt online verkoop hierbij?
De kantonrechter volgt in zijn uitspraak de lijn die de Hoge Raad bij arrest van 24 december 2021 heeft uitgezet.(2) De gevolgen van de coronapandemie worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. In dat geval kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door bijvoorbeeld de huurprijs te verminderen.
Voor het berekenen van de huurvermindering dient de vaste laste methode te worden gehanteerd, aldus de Hoge Raad. Die formule luidt: (overeengekomen huurprijs -/- gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
In de uitspraak van 28 juli jl. vordert de huurder huurprijsvermindering over de periode van 1 maart 2020 tot en met 30 april 2021, omdat huurder het gehuurde toen niet op de gebruikelijke wijze heeft kunnen exploiteren door toedoen van de overheidsmaatregelen als gevolg van corona. Hierdoor is de omzet sterk verminderd.
Bij de berekening van de huurkorting was het de vraag of extra omzet via online verkoop ook diende te worden meegenomen. Helaas heeft de Hoge Raad zich hierover niet uitgelaten.
De Rotterdamse kantonrechter heeft nu geoordeeld dat voor de beoordeling van de wijze waarop en de mate waarin de huurovereenkomst moet worden gewijzigd in beginsel uitsluitend die activiteiten van huurder van belang zijn die het gehuurde betreffen, althans die in verband staan met het gehuurde.
Dit betekent dat het feit dat de huurder nog andere activiteiten heeft buiten het gehuurde, die in de betreffende periode wellicht beter rendeerden, in beginsel niet van belang zijn voor de verdeling van het nadeel. Dit is slechts anders indien er een verband bestaat tussen de teruggelopen omzet in het gehuurde en deze andere activiteiten. Dit kan het geval zijn bij online verkoop, aldus de kantonrechter.
De kantonrechter meent dan ook dat de mogelijkheid bestaat dat gederfde omzet in het gehuurde ten deel is gecompenseerd door extra omzet uit online verkopen en wenst hierover nadere info van de huurder te ontvangen, waarover deze zich bij akte nader mag uitlaten.
Wordt vervolgd!
Michael Sweep en Gerbrand Osinga
(1). RB, Rotterdam 28 juli 2022, ECLI:NL:RBOT:2022:6545.
(2). HR, 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974.
