Verhuur van ‘dark stores’.

M

et name onder invloed van de corona pandemie doemen het laatste jaar steeds meer ‘dark stores’ voor flitsbezorging op. Darkstores zijn verkooppunten die zich uitsluitend richten op online winkelen. Na een online bestelling wordt deze binnen no time bij de consument bezorgd. Het bevoorraden van deze dark stores alsook het ophalen van de producten door de koeriers brengt overlast met zich mee. Die overlast heeft ertoe geleid dat meer en meer gemeenten (zoals Amsterdam, Rotterdam, Gouda en Vlaardingen) de vestiging van nieuwe dark stores (in centra en woonwijken)  willen proberen te verbieden. Of dat kan is nog maar de vraag. Flitsbezorgers als Flink, Getir, Zapp en Gorillas blijven op jacht naar locaties vanuit waaruit zij kunnen bezorgen. Waarmee dient bij verhuur van deze dark stores rekening gehouden te worden?

Kwalificatie als 230a- bedrijfsruimte (kantoor)  of 290 -bedrijfsruimte (winkelruimte)

Dark stores zijn een vrij nieuw fenomeen, maar lijkt een onomkeerbare trend te zijn. Belangrijk bij verhuur is om na te gaan welk huurregime van toepassing is, het huurregime ex. artikel 7:230a BW of artikel 7:290 BW. Zo heeft een huurder van 290-bedrijfsruimte veel bescherming, waarbij te denken valt aan termijnbescherming (looptijd 5+5 jaar), het recht op indeplaatsstelling, de mogelijkheid van huurprijsherziening etc. Huurders van 230a-bedrijfsruimte hebben een dergelijke vergaande bescherming niet. Wel hebben zij een bijzonder recht op ontruimingsbescherming.

In het kader van de kwalificatievraag dient eerst te worden getoetst of wordt voldaan aan de definitie van artikel 7:290 lid 2 BW: ”Onder bedrijfsruimte wordt verstaan: een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is; (…)”.  De gevallen die niet onder deze definitie vallen, zijn 7:230a BW bedrijfsruimte. In veruit de meeste dark stores is geen verkooppunt aanwezig. Rechtstreekse verkoop vanuit de dark store aan de consument is niet mogelijk en (vooralsnog) kunnen consumenten geen bestellingen ophalen. Het lijkt er dus op dat de meeste dark stores zullen kwalificeren als artikel 7:230a BW – ruimte. Maar wees alert. Het concept dark stores is relatief nieuw, zodat de kans op veranderingen aanwezig is. Wijzigt het feitelijke gebruik en komt er bijvoorbeeld toch een mogelijkheid tot afhalen, dan kan dit gevolgen hebben voor de kwalificatie.

De (publiekrechtelijke en contractuele) bestemming

In het kader van de kwalificatie is het ook van groot belang dat partijen de nodige aandacht besteden aan de vastlegging van de ‘bestemming’ van het gehuurde. Volgens de wet zijn huurders namelijk slechts bevoegd tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen. Als partijen daaromtrent niets zijn overeengekomen, mag de zaak slechts gebruikt worden waartoe deze naar zijn aard bestemd is. Contractuele bestemmingsclausules bepalen waartoe de huurder het gehuurde mag én moet gebruiken. In artikel 1.1. van het ROZ model kantoorruimte 2015 is bijvoorbeeld opgenomen dat verhuurder de ruimte als ‘bedrijfsruimte’ verhuurt. Verder wordt in artikel 1.2 bepaald voor welke doeleinden huurder het gehuurde mag en moet gebruiken. Zulks is onder meer relevant voor de vraag óf verhuurder óf huurder de verantwoordelijkheid draagt voor de verkrijging van vergunningen en ontheffingen etc. die benodigd zijn voor de uitoefening van de beoogde exploitatie

Op grond van het ROZ model kantoorruimte 2015 is verhuurder ervoor verantwoordelijk dat het gehuurde als ‘bedrijfsruimte’ kan worden gebruikt (artikel 1.1). Kan dit niet, omdat er bijvoorbeeld strijd is met de publiekrechtelijke bestemming, dan kan sprake zijn van een gebrek. Huurder is op haar beurt verantwoordelijk voor de exploitatie conform bestemming ex artikel 1.2. Mocht huurder bijvoorbeeld niet kunnen beschikken over de voor haar exploitatie vereiste papieren, dan levert zulks geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst op.

Gelet hierop is het dan ook van belang om voor het sluiten van de huurovereenkomst goed na te gaan welke activiteiten conform het bestemmingsplan op de locatie van het gehuurde zijn toegestaan.

Veelal worden dark stores gevestigd op locaties waar volgens het bestemmingsplan ‘detailhandel’ is toegestaan. Gemeenten zijn veelal van mening dat de activiteiten van flitsbezorgdiensten niet onder de detailhandelsvlag vallen. In een kort geding uitspraak van de rechtbank Den Haag werd onlangs (voorlopig) geoordeeld dat een flitsbezorgdienst zoals Getir geen detailhandel is als bedoeld in het ter plaatse geldende bestemmingsplan, nu zij vergelijkbaar is met een distributiecentrum. Dit betreft evenwel een voorlopig oordeel.

Tot slot

De jurisprudentie laat nog geen eenduidige lijn zien, zodat de strijd nog niet gestreden is. Partijen zullen dus rekening moeten houden met mogelijk veranderende wet- en regelgeving op dit vlak. Omdat de praktijk inmiddels ook al laat zien dat de klachten van buurtbewoners en omwonenden van dark stores alleen maar toenemen, valt aan te raden om ook hier aandacht aan te besteden in de bijzondere bepalingen van het huurcontract. Partijen kunnen afspraken maken over het gebruik, teneinde eventuele overlast zo veel als mogelijk te voorkomen, dan wel te beperken.

17 maart 2022, Toos Verbaas