Beste gemeenten: de opkoopbescherming geldt niet voor nieuwbouwwoningen!

P er 1 januari 2022 is de “Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming” in werking getreden.

Deze regeling is vastgelegd in hoofdstuk 7 van de Huisvestingswet en dient ervoor om te voorkomen dat vastgoedbeleggers woningen opkopen voor de verhuur en de kansen voor starters op de woningmarkt te verbeteren. Deze regeling maakt het mogelijk dat een gemeente in haar huisvestingsverordening regels kan stellen omtrent het in gebruik geven van in die verordening aangewezen goedkope en middeldure koopwoningen. Inmiddels hebben veel gemeenten de opkoopbescherming ingevoerd. Sommige van hen verklaren deze bescherming echter ook van toepassing op nieuwbouwwoningen, ten onrechte evenwel.

Sinds 1 januari 2022 is het wettelijk mogelijk voor gemeenteraden te besluiten om in hun gemeente opkoopbescherming te laten gelden. Na invoering van de opkoopbescherming mag een aangekochte woning gedurende vier jaar na aankoop niet meer zonder vergunning worden verhuurd.

De gemeenteraad bepaalt in de huisvestingsverordening voor welke categorie van woonruimten de opkoopbescherming geldt alsmede binnen welk gebied de opkoopbescherming van toepassing is.

Inmiddels is de opkoopbescherming al in vele gemeenten ingevoerd. Wat opvalt is dat de meeste gemeenten de opkoopbescherming laten gelden voor alle woningen (met een maximale WOZ-waarde) in (delen van) hun gemeente.

Die insteek lijkt niet te stroken met de bedoeling van de wetgever. Die wilde nu juist de opkoopbescherming invoeren om te voorkomen dat eigenaar – bewoners van “bestaande woningen” deze zouden verkopen aan beleggers voor verhuur aan derden.

De Vereniging van Institutionele Beleggers voor Vastgoed, Nederland (IVBN) had eind vorig jaar  – in een inspraakreactie op de Amsterdamse plannen voor opkoopbescherming  reeds aangegeven dat zij vreesden dat de voorgenomen opkoopbescherming belemmerend ging werken op de bouw en exploitatie van nieuwbouwwoningen. Volgens de IVBN bood de huidige wetgeving te veel ruimte aan gemeenten, in die zin dat zij vrij waren categorieën woningen aan te wijzen, waarvoor de opkoopbescherming zou gelden. Dus ook nieuwbouwwoningen, wat niet de bedoeling was.

Op 22 december 2021 heeft Tweede Kamerlid Koerhuis over dit IVBN artikel vragen gesteld aan de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.

In zijn antwoordbrief van 24 februari 2022 aan de Tweede Kamer schrijft De Minister onder meer:

(…)

“De opkoopbescherming (…) is primair vormgegeven en bedoeld voor de bestaande bouw. De vormgeving sluit niet goed aan bij nieuwbouwwoningen (…). De wettekst zelf maakt echter niet expliciet of de mogelijkheden zich beperken tot bestaande bouw en nieuwbouw woningen dus niet aangewezen kunnen worden onder de opkoopbescherming. Wanneer gemeenten ervoor kiezen om ook nieuwbouwwoningen aan te wijzen onder de opkoopbescherming kan de verwarrende en tegenstrijdige situatie ontstaan dat deze woningen gebouwd zijn met de intentie om te verhuren, maar niet kunnen worden verhuurd omdat zij aan de voorwaarden voor de opkoopbescherming voldoen. Gemeenten kunnen deze tegenstrijdige situatie voorkomen door nieuwbouwwoningen niet aan te wijzen als categorieën woonruimten, door geen gebieden aan te wijzen waar nieuwbouw plaatsvindt of door te bepalen dat deze woningen middels een vergunning wel mogen worden verhuurd (…) Ik ga bezien of het nodig is om deze onduidelijkheid weg te nemen door in de wet te verduidelijken dat de opkoopbescherming enkel ziet op bestaande woningen”.

De Minister bevestigt dus dat de opkoopbescherming is bedoeld voor bestaande bouw. Hij vertrouwt er dan ook op dat gemeenten deze bescherming enkel laten gelden voor bestaande bouw en niet voor nieuwbouwwoningen. Doen zij dat niet, dan overweegt de Minister de Huisvestingswet aan te passen door in de wet op te nemen dat opkoopbescherming enkel ziet op bestaande woningen.

Als beleggers nu dus een nieuwbouwwoning willen aankopen in een gemeente, waar opkoopbescherming geldt, zal de (ontwikkelende) verkoper dus moeten garanderen dat de opkoopbescherming geen rol speelt. Het is mogelijk dat dit helder uit de Huisvestingsverordening zelf blijkt. Als er echter onduidelijkheid bestaat, dan doet de verkoper er verstandig aan met de gemeente contact op te nemen om duidelijkheid te verkrijgen. Zulks het liefst door overlegging van een verklaring van de gemeente dat de opkoopbescherming in het onderhavige geval niet geldt.

Vindt de gemeente dat de opkoopbescherming wél op nieuwbouw ziet, dan kan wellicht worden gewezen op het verslag met antwoorden van de Minister.

Helpt ook dat niet, dan zou de verkopende ontwikkelaar een besluit van de gemeente (na bezwaar) exceptief kunnen voorleggen aan de bestuursrechter, die dan de toepasselijkheid van de opkoopbescherming op nieuwbouwwoningen aan hoger recht, algemene rechtsbeginselen en algemene beginselen van behoorlijk bestuur toetst. In het onderhavige geval dient dan te worden gesteld dat het nooit de bedoeling van de wetgever is geweest om de opkoopbescherming ook te laten gelden voor nieuwbouwwoningen. Indien de rechter hierin meegaat, dan zal de huisvestingsverordening buiten werking blijven.

17 maart 2022 Gerbrand Osinga