Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad bepaald dat de gevolgen van de Corona pandemie dienen te worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Tevens heeft de Hoge Raad een model gegeven voor de berekening van de huurprijsvermindering, waarbij uitgangspunt is: gelijke verdeling van het nadeel veroorzaakt door de overheidsmaatregelen over de huurder en de verhuurder, voor zover dit nadeel niet reeds is gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder (TVL). In haar uitspraak van 25 januari 2022 heeft de rechtbank Amsterdam deze lijn van de Hoge Raad direct toegepast.
Feitelijkheden
In 1996 heeft huurder een huurovereenkomst met verhuurder gesloten betreffende een woon/winkelpand voor een maandelijkse huurprijs van EUR 2.051,11. Huurder exploiteert in de bedrijfsruimte een café. Daarnaast bevinden zich in het gehuurde een appartement/zelfstandige woonruimte en 3 onzelfstandige kamers, die huurder allemaal onderverhuurt.
Toen Corona medio maart 2020 haar intrede deed, heeft huurder als gevolg van de overheidsmaatregelen gedurende periodes haar café moeten sluiten dan wel kon zij slechts open onder strikte voorwaarden. Vanaf medio maart 2020 heeft zij dan ook veel minder omzet kunnen maken en tijdens perioden van verplichte sluiting zelfs helemaal geen omzet. Hetgeen zij ontving van haar onderhuurders, heeft huurder doorbetaald aan verhuurder onder aftrek van vergoeding voor gas, water en licht. Vanaf 1 april 2020 heeft huurder slechts 50% van de huur betaald en de overige betalingsverplichting van 50% opgeschort. Nadat verhuurder meerdere aanmaningen had verstuurd en voorstellen over en weer tot niets hadden geleid, is huurder op 27 januari 2021 gedagvaard.
Verhuurder vordert volledige betaling van de huurachterstand en ontbinding van de huurovereenkomst. Huurder heeft een tegenvordering ingesteld, waarin zij vordert de huurprijs over bepaalde perioden vast te stellen op 50% respectievelijk 70%.
Bij tussenvonnis van 13 juli 2021 heeft de kantonrechter in conventie de vorderingen van verhuurder (in het dictum) afgewezen en huurder in reconventie toegelaten nader bewijs te leveren, onder meer over het omzetverlies en ontvangen TVL.
Nadat partijen nadere aktes hadden genomen, volgde op 25 januari 2022 een eindvonnis. Daarin is huurder veroordeeld tot betaling van de huurachterstand minus de toegewezen huurkorting, buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. Voorts is in reconventie de huurprijsvermindering op EUR 341,38 per kalendermaand bepaald vanaf 15 maart 2020 tot en met juni 2021.
Ten overvloede heeft de kantonrechter partijen nog meegegeven de korting en daarmee de eventuele huurachterstand vanaf 1 juli 2021 zelf te berekenen aan de hand van de hiervoor gegeven maatstaf.
Deelvonnis
Het lijkt mij dat het tussenvonnis van 13 juli 2021 als een deelvonnis dient te worden aangemerkt. In conventie worden in het dictum alle vorderingen van verhuurder afgewezen. Dit betreft dus een einduitspraak. In reconventie is huurder toegelaten tot bewijsvoering, derhalve een tussenuitspraak. De appèltermijn voor de einduitspraak is onmiddellijk gaan lopen en eindigde dan ook op 13 oktober 2021. Dit deel van het tussenvonnis is dan ook onherroepelijk geworden, waardoor het niet meer mogelijk is om bij eindvonnis alsnog een deel van het gevorderde in conventie toe te wijzen.
Dat heeft de rechter wel gedaan, daarbij overwegende in sub 19 van het vonnis d.d. 25 januari 2022 : “Zoals overwogen in het vonnis van 13 juli 2021 zal de vordering in conventie worden afgewezen voor zover dat ziet op ontbinding en ontruiming en toewijzen van het bedrag ad EUR 14.523,49, maar zal een lager bedrag aan huurachterstand worden toegewezen”. Deze overweging ben ik in het tussenvonnis van 13 juli 2021 echter niet tegengekomen. Het is hier juridisch dus niet goed gegaan, maar kennelijk hebben partijen vrede met deze praktische oplossing. Immers, verhuurder krijgt een titel voor de huurachterstand en huurder heeft huurkorting afgedwongen.
Onvoorziene omstandigheid/terugwerkende kracht
Sinds de uitspraak van de Hoge Raad (bijna 2 maanden geleden) is dus duidelijk dat de gevolgen van Corona als een onvoorziene omstandigheid wordt aangemerkt. Deze onvoorziene omstandigheid is van dien aard dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Aan deze wijziging kan terugwerkende kracht worden verleend.
Dat laatste heeft de kantonrechter in deze casus ook gedaan, in die zin dat er huurkorting is verleend vanaf 15 maart 2020 tot en met juni 2021. Ten overvloede is nog opgemerkt dat huurder ook nog recht heeft op huurkorting vanaf 1 juli 2021, zolang de gevolgen van de Coronapandemie nog merkbaar zijn.
Deze insteek lijkt mij juist, in die zin dat huurders van horeca- en winkelruimte met terugwerkende kracht recht hebben op huurkorting vanaf 15 maart 2020.
Wij adviseren deze huurders dan ook hun accountant te verzoeken uit te rekenen of zij in aanmerking komen voor huurkorting met terugwerkende kracht. Daarbij maakt het niet of er wel of geen huurachterstand is ontstaan. Dat is alleen anders, indien partijen na 15 maart 2020 met elkaar om tafel zijn gaan zitten en reeds afspraken hebben gemaakt over een bepaalde huurkorting gedurende een bepaalde periode. In dat geval is de kans vrij groot dat je als huurder aan een dergelijke afspraak vast zit, voor zover de gevolgen daarvan op dat moment waren te overzien.
Mocht u over huurkortingen meer willen weten, aarzelt u dan niet contact met ons op te nemen, bijvoorbeeld door mobiel contact op te nemen via 06-55172290.
Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs.
