Op 7 augustus 2020 heeft de kantonrechter te Rotterdam voor de eerste keer een vonnis gewezen in een bodemprocedure waar de vraag aan de orde kwam of de corona-crisis een onvoorziene omstandigheid is en zo ja, waartoe dit in het voorliggende geval zou moeten leiden.
Wat waren de feiten? Op 3 februari 2020 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een bedrijfsruimte, voor de duur van vijf jaar, ingaande 1 april 2020. Vanwege de gevolgen van de corona-crisis (o.a. enorme omzetverliezen) heeft de huurder, Siscon Instruments BV, het gehuurde niet in gebruik genomen en ook geen bankgarantie gesteld. Daarnaast heeft Siscon de huur over de maanden april, mei en juni onbetaald gelaten.
Siscon heeft in conventie gevorderd:
– primair: de huurovereenkomst te ontbinden vanwege onvoorziene omstandigheden op grond van artikel 6:258 BW en om aan die ontbinding terugwerkende kracht te verlenen op grond van lid 1 van dat artikel, althans
– subsidiair: de overeenkomst te wijzigen in die zin dat de ingangsdatum de datum van dit vonnis zal zijn en dat het nadeel bij helfte tussen partijen wordt verdeeld, in die zin dat de huurprijs en de servicekosten 50% zullen bedragen van de huurprijs die partijen destijds hebben afgesproken, waarbij IJsselwaard € 10.000,00 zal bijdragen in de kosten van verhuizing en inrichting, eventueel onder door de kantonrechter nader te stellen voorwaarden.
De verhuurder, IJsselwaard Vastgoed BV, heeft in reconventie (tegenvordering) gevorderd:
I. Siscon te veroordelen om zekerheid te stellen overeenkomstig de huurovereenkomst op straffe van een dwangsom;
II. Siscon te veroordelen om het gehuurde in gebruik te nemen en in gebruik te houden op straffe van een dwangsom;
III. Siscon te veroordelen tot betaling aan IJsselwaard van € 22.116,23 aan huurachterstand, contractuele boete en buitengerechtelijke kosten;
IV. voor het geval de huurovereenkomst in conventie wordt ontbonden: Siscon te veroordelen tot betaling aan IJsselwaard van een vergoeding van € 16.848,78, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 3 juni 2020 tot aan de dag der algehele voldoening.
De kantonrechter overweegt als eerste dat de corona-crisis aangemerkt kan worden als een onvoorziene omstandigheid. Dit is in lijn met uitspraken die we de afgelopen periode hebben gezien in kort geding procedures.
Vervolgens beantwoordt de kantonrechter de vraag of de corona-crisis van dien aard is dat verhuurder IJsselwaard naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit niet het geval. “Desgevraagd heeft Siscon ter zitting verklaard dat zij het gehuurde kan gebruiken. Er zijn geen (overheids)maatregelen die het gebruik als zodanig belemmeren. Volgens Siscon is de reden dat zij het gehuurde niet in gebruik heeft genomen gelegen in de omstandigheid dat haar omzet en die van haar beoogd onderhuurder als gevolg van de corona-crisis fors is teruggelopen. Omzetverlies is echter een omstandigheid die in beginsel tot het ondernemersrisico van Siscon hoort. Ook de omstandigheid dat de beoogd onderverhuurder niet in staat is om de huur te betalen behoort daartoe. Siscon heeft niet, althans niet voldoende, onderbouwd waarom zij dit risico (deels) op IJsselwaard zou mogen afwentelen. Hierbij weegt mee dat sprake is van twee commerciële partijen die recent een langdurige huurrelatie zijn aangegaan en daarbij hebben gekozen voor een niet-omzetgerelateerde huurprijs. Voorts is van belang dat Siscon niet, althans onvoldoende, heeft onderbouwd waarom van al haar contractuele wederpartijen nu juist IJsselwaard naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet zou mogen verwachten dat de tussen haar en Siscon gesloten overeenkomst ongewijzigd in stand blijft. Artikel 6:258 BW is niet bedoeld om een contractspartij de mogelijkheid te geven de beëindiging of wijziging van een overeenkomst met een willekeurige contractspartner af te dwingen. Dit klemt te meer nu, zoals hiervoor overwogen, van een belemmering in het huurgenot geen sprake is.”, aldus de kantonrechter.
De vorderingen van Siscon in conventie worden afgewezen. In reconventie oordeelt de kantonrechter dat Siscon haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst moet nakomen en wijst het gevorderde onder I t/m III derhalve toe.
Wat ging hier nu mis voor Siscon? Wij vermoeden dat Siscon haar vorderingen onjuist heeft onderbouwd. Zij heeft (te gemakkelijk) het onderste uit de kan willen halen, zonder in alle redelijkheid en onderbouwd een voorstel te doen ter “verdeling van de pijn” tussen beide contractspartijen. Door geen bankgarantie te stellen, het gehuurde niet te betrekken, niets te betalen etc., heeft Siscon voorshands geen redelijke positie ingenomen. De corona-crisis kan dan wel een onvoorziene omstandigheid zijn, maar daarmee ben je er nog niet. Of en zo ja in hoeverre een overeenkomst zou moeten worden aangepast (en dat is nog iets anders dan geheel ontbinden) is mede afhankelijk van de volgende factoren:
– maatschappelijke positie van partijen
– beperking gebruik gehuurde door overheidsmaatregelen
– (financiële) gevolgen door Corona
– financiële draagkracht getroffen partij
– verwachtingen voor toekomst
– overleg minnelijke regeling.
Het heeft er alle schijn van dat Siscon deze factoren niet, of in ieder geval onvoldoende, heeft meegenomen in de onderbouwing van haar vorderingen, waardoor zij het deksel op de neus heeft gekregen.
Barbara Schuijlenburg, 26 augustus 2020
Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs.
