De Hoge Raad heeft op 29 november 2024 geoordeeld: “Huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in jaarlijkse opslag van huurprijs van 3% is in het algemeen geen oneerlijk beding”. De Hoge Raad heeft de prejudiciële vragen die op initiatief van de Rechtbank Amsterdam aan haar waren gesteld die gaan over de (on)eerlijkheid van een huurprijswijzigingsbeding (huurverhoging volgens CPI + maximaal 3%) en de gevolgen daarvan beantwoord. Voor de achtergrond verwijs ik u naar ons eerdere blog van 16 mei 2024.
Eerder werd het advies van de (plaatsvervangend) Procureur-Generaal (PG) gepubliceerd. Kort gezegd kwam zijn advies erop neer dat de prejudiciële vragen zo beantwoord moesten worden dat het huurprijswijzigingsbeding dient te worden gesplitst in een indexatiebeding én een opslagbeding. Dat zou dan tot gevolg hebben dat eventuele oneerlijkheid van een opslagbeding niet automatisch ook oneerlijkheid van het indexatiebeding betekent. Volgens het advies van de PG zou een opslagbeding met een opslag van maximaal 3% bovenop de consumentenindex in het algemeen niet aan te merken zijn als een oneerlijk beding.
De Hoge Raad heeft het advies van de PG gevolgd.
Ook de Hoge Raad vindt dat het indexatiebeding en het opslagbeding van elkaar moeten worden onderscheiden en apart dienen te worden getoetst. Dit omdat zij onderling verschillende doelen hebben. Zo heeft het indexatiebeding tot doel geldontwaarding te compenseren en het opslagbeding heeft in de regel tot doel om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen – die uitgaan boven de inflatie – te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Daarom is het niet zo dat de oneerlijkheid van het ene beding automatisch ook de oneerlijkheid van het andere beding met zich mee brengt.
Verder heeft de Hoge Raad in de onderhavige zaak geoordeeld dat een opslagbeding dat voorziet in een opslag van maximaal 3%, in het algemeen niet oneerlijk is. Maar zegt de Hoge Raad, dat kan in individuele gevallen anders zijn in verband met bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. Als een opslagbeding als oneerlijk wordt aangemerkt dan dient het opslagbeding buiten toepassing te worden gelaten. En huurprijsverhoging op basis van een oneerlijk bevonden opslagbeding is dus niet mogelijk. Een huurprijsverhoging die een huurder heeft betaald op basis van een oneerlijk opslagbeding, is onverschuldigd betaald, zodat een huurder in beginsel een vordering heeft tot terugbetaling hiervan.
Wat voor een gevolgen heeft dit oordeel van de Hoge Raad voor de praktijk?
Dat zal de tijd moeten leren. Want eigenlijk heeft de Hoge Raad ‘enkel’ geoordeeld dat het huurverhogingsbeding dat voorziet in een opslag van 3% in de onderhavige situatie in zijn algemeenheid (dus behoudens bijkomende omstandigheden in een individueel geval) niet als oneerlijk dient te worden aangemerkt. De vraag blijft of er nu ergens een grens kan worden getrokken. In dit geval ging het om 3%, wat als niet oneerlijk werd beschouwd, omdat dit percentage in redelijkheid nodig kan zijn om de verhuurder in staat te stellen de doelen van het opslagbeding te bereiken, terwijl de financiële gevolgen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor de huurder voorzienbaar zijn en de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage doorgaans binnen aanvaardbare grenzen blijft, aldus de Hoge Raad. Dus hier is geoordeeld dat een opslag van maximaal 3% binnen aanvaardbare grenzen blijft. Of dit ook voor hogere opslagpercentages geldt, zal dus per geval (door een rechter) moeten worden beoordeeld.
Door Toos Verbaas
