Afgelopen tijd zijn er nogal wat belangrijke en voor het huurrecht relevante wetswijzingen doorgevoerd. Zo zijn de Wet Vaste Huurcontracten en de Wet Betaalbare Huur met ingang van 1 juli 2024 van kracht. Deze wetten hebben primair als doel de huurmarkt meer betaalbaar en eerlijker te maken. Verder is ook de Wet Goed Verhuurderschap volledig in werking per 1 juli 2024, in die zin dat deze wet vanaf die datum ook geldt voor bestaande huurovereenkomsten. Deze wet is erop gericht om misstanden op de huurmarkt tegen te gaan. Verhuurders let er dus op dat u al deze wijzigingen in de huurovereenkomst die u hanteert doorvoert.
De recente wetswijzigingen zijn ook verwerkt in het nieuwe model Huurovereenkomst Woonruimte 2024 en de Algemene Bepalingen Woonruimte 2024 van de ROZ. Hierover het volgende.
Wet Vaste Huurcontracten
Door de Wet Vaste Huurcontracten zijn tijdelijke huurovereenkomsten niet meer de norm. In het nieuwe ROZ-model zijn de opties ten aanzien van de duur van de overeenkomst gewijzigd in: onbepaalde tijd, bepaalde tijd met huurbescherming en een open optie. Een tijdelijke huurovereenkomst, die eindigt op een vooraf vastgestelde datum, is alleen nog mogelijk in uitzonderingsgevallen (zoals studenten, urgent woningzoekenden, wezen en nabestaanden, gescheiden ouders enzovoort). Hiervoor is de derde open optie.
Wet Betaalbare Huur
Door de inwerkingtreding van de Wet Betaalbare Huur is de liberalisatiegrens per 1 juli 2024 verhoogd. Zelfstandige woningen met een puntenaantal tot 187 behoren hierdoor tot het gereguleerde segment. Vanaf augustus 2024 is de maximale aanvangshuurprijs voor woningen met een puntenaantal tot 144 vastgesteld op € 879,66. Woningen met een puntenaantal tussen 144 en 187 vallen onder het middeldure segment. De maximale aanvangshuurprijs voor het middeldure segment is vastgesteld op € 1.157,95. Voor deze middeldure huurwoningen geldt ook dat de huurprijs jaarlijks alleen volgens het wettelijke percentage mag worden verhoogd.
Wet Goed Verhuurderschap
Op grond van de Wet Goed Verhuurderschap is een verhuurder van woonruimte onder meer verplicht om de huurder te informeren over een aantal onderwerpen, zoals het feit dat de waarborgsom maximaal tweemaal de huur mag bedragen en welke regels er zijn over het terugstorten van die waarborgsom. Ook moet huurder geïnformeerd worden over de verschillende soorten huurovereenkomst die er zijn en wanneer een huurder met zijn/haar vragen naar de Huurcommissie/kantonrechter kan. Verder hebben verhuurders zich in een selectieprocedure te onthouden van elke vorm van discriminatie richting huurders en woningzoekenden. In dat kader is verhuurder verplicht een procedure te hanteren en te volgen waarmee wordt aangetoond dat woondiscriminatie wordt voorkomen.
De ROZ heeft ter implementatie van de Wet Goed Verhuurderschap documenten hiervoor opgesteld: Template informatieverstrekking Wet goed verhuurderschap (december 2023) en de Handreiking werkwijze selectie nieuwe huurder (december 2023).
Rechtspraak oneerlijke bedingen
De laatste tijd is er veelvuldig geprocedeerd over oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten betreffende woonruimte, wat aanleiding vormt voor aanpassing in veel (standaard)huurovereenkomst. Als gevolg hiervan is onder meer in het ROZ-model de boeteclausule ex. artikel 11 aangepast. Aan dit artikel is een anti-cumulatiebeding toegevoegd. Cumulatie van boetes voor dezelfde overtreding is hiermee niet meer mogelijk.
Een andere wijziging betreft het onderscheid dat is gemaakt tussen nutsvoorzieningen met individuele meter(s) en zonder individuele meter(s). Dit omdat de verplichtingen die de huurder richting verhuurder heeft dan duidelijker zijn. Nutsvoorzieningen zonder individuele meter(s) worden door verhuurder geleverd en meegenomen in de uitsplitsing servicekosten.
Tot slot bestaat nog discussie over het huurprijswijzigingsbeding (artikel 5.2) van het ROZ-model, te weten: “Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per ……………….. en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal ….%.”
In twee zaken zijn er een tijd geleden aan de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld over dit huurprijswijzigingsbeding. Op 19 juli 2024 is er door de P-G (plaatsvervangende procureur-generaal) een advies gegeven aan de Hoge Raad.[1] Volgens de P-G moet het huurprijswijzigingsbeding worden gesplitst in een indexatiebeding én een opslagbeding. Alleen het opslagbeding staat volgens de P-G ter discussie. Hij vindt dat een opslagbeding met een opslag van maximaal 3% in het algemeen niet aan te merken is als een oneerlijk beding. Of de HR dit advies zal volgen is nog even afwachten. Tot die tijd blijft het huurprijswijzigingsbeding In het ROZ-model ongewijzigd.
Kortom: genoeg nieuwe wetswijzingen en ontwikkelingen in de rechtspraak die aanleiding vormen uw huurovereenkomst te updaten.
Toos Verbaas & Sophie van der Louw
[1] ECLI:NL:PHR:2024:770 en ECLI:NL:PHR:2024:771
