De kantonrechter te Rotterdam heeft onlangs in een vonnis (ECLI:NL:RBROT:2023:10295) geoordeeld dat de huurprijsverhoging per 1 januari 2023 moet worden verlaagd omdat deze naar maatstaven van redelijkheid en billikheid onaanvaardbaar is. De vraag is nu welke berekeningswijze wel juist is. In dit artikel bespreken wij deze uitspraak.
Casus
Een bedrijf huurt van Klépierre een bedrijfsruimte. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd op basis van navolgende standaard ROZ formule:
“de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast”
Deze formule gaat uit van maandindexcijfers (CPI alle huishoudens) die door het CBS worden gepubliceerd. In 2022 bedroeg de huurprijs € 55.047,20. Per 12 januari 2023 is de huurprijs geïndexeerd naar een bedrag van € 63.046,66. Dit komt neer op een verhoging van 14,53%.
De huurder wijst Klépierre erop dat het CBS haar methode om de maandindexcijfers te bepalen, in juni 2023 heeft gewijzigd. De herziene methode geeft andere cijfers dan eerder door het CBS gepubliceerd. Het CBS weigert echter de reeds gepubliceerde uitkomsten te herzien.
Huurder vordert in deze procedure dat de kantonrechter de huurovereenkomst zo wijzigt dat de indexering die per 12 januari 2023 is doorgevoerd op een lager percentage wordt vastgesteld dan 14,5%. Ten eerste op grond van onvoorziene omstandigheden. Ten tweede omdat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als de indexeringsclausule onverkort wordt toegepast
Onvoorziene omstandigheden
De kantonrechter is van oordeel (net zoals eerdere rechters) dat hier geen sprake is van onvoorziene omstandigheden, nu partijen hiervoor een voorziening (indexeringsbepaling) in de huurovereenkomst hebben opgenomen. De kantonrechter beoordeelt de verschillende indexeringsmogelijkheden.
Beperkte werking redelijkheid en billijkheid
Om de eventuele onaanvaardbaarheid van de indexering in 2023 te beoordelen, dienen volgens de kantonrechter ook de komende jaren in de beoordeling te worden betrokken. De kantonrechter maakt daarbij onderscheid tussen het vaststellen van de CPI op grond van de “oude” berekeningsmethode en van de herziene methode. Volgens de kantonrechter bedraagt de indexering op grond van de CPI volgens de oude methode in januari 2023 14,53%. De (voorlopige) indexering in januari 2024 zal 0,21 % bedragen.
Wat ons hier opvalt is dat de kantonrechter bij het vaststellen van de indexatie over januari 2024 de CPI van september 2023 dat met de herziene methode is berekend deelt door het indexcijfer van september 2022 dat is berekend op basis van de “oude” methode. Naar ons oordeel had de CPI van september 2023 ook moeten worden berekend conform de oude methode, maar die info is niet beschikbaar, nu het CBS sinds juni 2023 herziene cijfers publiceert. Ware september 2023 wel conform de oude methode berekend, dan was de inflatie naar alle waarschijnlijkheid hoger dan de huidige CPI berekening van 0,21%. De kantonrechter oordeelt dat de indexering met de oude methode, 14,53% in januari 2023 en 0,21% in januari 2024, ertoe leidt dat de huurprijs na indexering op 12 januari 2024 € 63.180,81 bedraagt. Volgens de nieuwe methode komt de inflatie per januari 2023 en 2024 uit op respectievelijk 7,75% en 7,03%.
De kantonrechter oordeelt dat de huurverhoging met de herziene methode, 7,24% in januari 2023 en 7,03% in januari 2024, ertoe leidt dat de huurprijs na indexering op 12 januari 2024 ook € 63.180,81 bedraagt. Waarom de kantonrechter het oude indexcijfer van september 2021 gebruikt, te weten 110,79, in plaats van het herziene indexcijfer van 110,26 (en dus uitkomt op een indexering van 7,24%), is ons niet duidelijk. Gelet op bovenstaande zetten wij dan ook vraagtekens bij de overweging van de kantonrechter dat uit deze berekeningen blijkt dat vanaf 12 januari 2024 de huurprijs hetzelfde is. Het is veel waarschijnlijker dat de huurprijs vanaf 12 januari 2024 veel hoger zijn zou geweest, indien CPI oud correct zou zijn toegepast. De kantonrechter kan evenwel de vordering van huurder niet toewijzen, omdat zij van mening is dat de gevorderde aanpassing van enkel de indexering per 12 januari 2023 te ver strekt. Eerlijk gezegd begrijpen wij deze redenering niet, nu de huurverhoging per 1 januari 2024 nog moet plaatsvinden.
Gestegen prijzen in september 2023
Tot slot nog het volgende. Hoe kan het – nu de energieprijzen anders meetellen en in september 2023 57% goedkoper waren dan een jaar eerder – de herziene indexatie per september 2023 7,03% bedraagt? Weliswaar waren voedingsmiddelen 9,4% en motorbrandstoffen 5,5% duurder in september 2023 dan in september 2022. Zijn deze bestedingscategorieën dusdanig gestegen dat het indexcijfer van september 2023 op 127,16 ligt (een nog hoger CPI dan vorig jaar september toen alle prijzen al enorm ware gestegen). Of zijn hier ook nog allerlei correcties toegepast? De tijd zal het leren. Huurders die in januari of februari 2023 een huurverhoging hebben ontvangen met een indexering van 14,5% en 14,3% doen er verstandig aan alsnog bij de verhuurder aan de bel te trekken. Uiteraard kunnen wij u daarbij terzijde staan. Bel: 06-55172290 of stuur een mail naar gerbrand.osinga@hyslegal.com.
Door Gerbrand Osinga en Sophie van der Louw
