O nlangs heeft minister Hugo de Jonge het Programma Betaalbaar Wonen gepubliceerd. Hiermee wil het ministerie bevorderen dat mensen hun woonlasten beter kunnen dragen en toegang hebben tot een kwalitatief goede woning die past bij hun woonbehoefte en levensfase.
De overheid wil de regie pakken op de betaalbaarheid van de volkshuisvesting. In het programma staat een keur van maatregelen die daartoe in de komende tijd getroffen worden, althans die men wenst te treffen middels wetswijzigingen. In deze blog besteed ik alleen aandacht aan de maatregelen die het ministerie wil treffen voor verbetering van de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de middenhuur, middels regulering ervan.
Ten behoeve van een betere beschikbaarheid stelt men dat ongeveer 40% van de 900.000 woningen die voor 2030 gebouwd dienen te worden, middenhuur of betaalbare koop (onder NHG-grens, in 2022: 355.000 euro) moet zijn.
De regulering van de middenhuur is de maatregel uit het programma met de grootste invloed op de betaalbaarheid van (huur)woningen.
In het Programma Betaalbaar Wonen is gekozen voor de regulering van de middenhuur op basis van het WWS. Kort gezegd is het voornemen om het puntensysteem door te trekken tot een nader te bepalen bovengrens voor de middenhuur. Die komt tussen 1.000 en 1.250 euro per maand te liggen.
Daarnaast wordt het WWS dwingend gemaakt. Met het wetsvoorstel “Goed verhuurderschap” kunnen gemeenten een gebiedsgerichte verhuurvergunning introduceren waarin ze vastleggen dat huurprijzen in het gereguleerde segment conform het WWS moeten worden verhuurd. Gemeenten krijgen daarnaast de mogelijkheid om in specifieke gebieden bestuursrechtelijk op deze vergunningsvoorwaarde te handhaven, ook in de vorm van boetes. Als vervolgstap wordt ervoor gezorgd dat het landelijk de norm wordt dat verhuurders in de gereguleerde sector de maximale huurprijs van het WWS respecteren.
De uitdaging is om de regulering zodanig in te richten dat de investeringsbereidheid van (institutionele) investeerders niet afneemt. Dat zou immers een negatief effect hebben op de productie van nieuwbouw in het middensegment. In het programma wordt dit onderkend, alleen is het de vraag of hiermee op de juiste manier rekening wordt gehouden. Als de middenhuur gereguleerd wordt, heeft dat een direct effect op het rendement van de belegger/verhuurder. Dat geldt zowel voor bestaande beleggingen als voor (de haalbaarheid van) nieuwbouw projecten. Anderzijds is het een goede zaak dat de kwaliteit van de woning in verhouding staat tot de huurprijs.
In het programma wordt voor stimuleringsmaatregelen voor (versnelling van) nieuwbouw verwezen naar het Programma Woningbouw. Daarin staan de volgende financiële stimuleringsmaatregelen: 1. continuering woningbouwimpuls; 2. afschaffing Verhuurderheffing en 3. creëren grondslag specifieke uitkeringen volkshuisvesting aan gemeenten.
Punt 1 en 3 betreffen fondsen voor gemeenten ten behoeve van het sneller realiseren van projecten die onder meer vanwege financiële haalbaarheid vastlopen. Dat is nu al nodig om bepaalde projecten van de grond te krijgen. Het is de vraag of deze voorzieningen het verwachte verlies in de verhuurexploitatie door regulering van de middenhuur compenseren.
Punt 2 is met name een voordeel voor de woningcorporaties. De afschaffing van de verhuurderheffing heeft ongetwijfeld een positieve invloed op de investeringscapaciteit van corporaties. De investeringsbehoefte zit echter voor het grootste deel in nieuwbouw en renovatie van de sociale huurwoningen. Of er ook ruimte zal zijn om (meer) te investeren in middenhuur valt te bezien, nu dit vanuit de niet-DAEB tak moet worden gefinancierd zonder borging. Er zal dus wet- en regelgeving moeten worden aangepast om het voordeel van de afschaffing van de verhuurderheffing mede te kunnen aanwenden om meer middenhuur woningen te realiseren.
Voor vastgoedbeleggers is het zaak deze komende regelgeving in de gaten te houden en rekening te houden met andere (lagere) rendementen op bepaalde type woningen.
Barbara Schuijlenburg, 2 juni 2022
