Servicekosten en de afrekening daarvan zijn in de huurrechtpraktijk een voortdurende bron van discussies. Zo is het de vraag of het toegestaan is om een vast bedrag (niet-verrekenbaar) aan servicekosten te rekenen, zonder rekening te houden met de daadwerkelijk gemaakte kosten. Bij woningen in de sociale sector kunnen vaste bedragen worden getoetst door de Huurcommissie, in die zin dat zij in redelijke verhouding tot de werkelijke kosten moeten staan. Volgens het Hof Amsterdam gold dit niet voor woningen in de vrije sector. Contractsvrijheid was uitgangspunt. De Hoge Raad heeft evenwel onlangs beslist dat op grond van art. 7:259 BW dergelijke vaste bedragen toch in een redelijke verhouding tot de werkelijke kosten dienen te staan. Toch een soort afrekening dus.
In het onderhavige geval had de huurder een vrije sector woning van verhuurder gehuurd voor een kale huurprijs van EUR 740,00 per maand. Daarnaast diende huurder elke maand een voorschot energiekosten ten bedrage van EUR 110,00 te betalen alsmede vaste bedragen ad EUR 450,00 voor de huur van meubilair en EUR 200,00 aan VVE-bijdrage, bij elkaar een maandelijkse huur van EUR 1.500,00. Na einde huurovereenkomst stapte de huurder naar de rechter en vorderde de reeds betaalde bedragen voor meubilair en VVE-bijdragen, ca. EUR 16.500,00, terug op grond van onverschuldigde betaling.
De kantonrechter stelde de huurder in het gelijk, in die zin dat voor de huur van het meubilair niet meer dan EUR 47,99 per maand (i.p.v. EUR 450,00) in rekening had mogen worden gebracht en de VVE-bijdragen volledig voor rekening van verhuurder kwamen.
In hoger beroep oordeelde het Hof Amsterdam evenwel dat contractsvrijheid bij geliberaliseerde huur ook het uitgangspunt moet zijn bij afspraken over servicekosten. Daarbij hoeft er geen relatie te bestaan met de daadwerkelijke kosten. Alleen wanneer er hieromtrent geen afspraken zouden zijn gemaakt tussen partijen, moet worden teruggevallen op hetgeen wettelijk is bepaald dan wel redelijk wordt geacht.
Deze uitspraak oogstte vrij veel kritiek, nu het leek alsof het Hof de deur had opengezet voor verhuurders naar een nieuw verdienmodel. Ook de huurder was het niet eens met het Hof en stelde cassatie in. De Hoge Raad vernietigde de uitspraak van het Hof en stelde het volgende:
“De zinsnede in de eerste volzin van art. 7:259 lid 1 BW ‘dat de betalingsverplichting (…) het bedrag beloopt dat door de huurder en de verhuurder is overeengekomen’, moet aldus begrepen worden dat deze verwijst naar overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder naar aanleiding van de jaarlijks (lid 2) (…) door de verhuurder te verstrekken specificatie van de kosten voor (…) de servicekosten. Bij gebreke van overeenstemming over deze kosten op dat moment, geldt dat de betalingsverplichting moet worden vastgesteld overeenkomstig hetgeen is bepaald in de tweede volzin van art. 7:259 lid 1 BW. Uit een en ander volgt dat de betalingsverplichting met betrekking tot (…) de servicekosten in relatie moet staan tot de werkelijke kosten.”
De conclusie luidt dan ook dat ook bij woningen in de vrije sector kan worden getoetst of in rekening gebrachte vaste bedragen aan servicekosten redelijk zijn, in die zin dat zij in relatie moeten staan met de werkelijk door verhuurder gemaakte kosten.
Wij gaan ervan uit dat deze uitspraak niet zonder meer ook op bedrijfsruimte kan worden toegepast, nu art. 7:259 BW immers alleen voor woonruimte geldt. Desalniettemin is standaard in Algemene Bepalingen ROZ huurcontracten bedrijfsruimte opgenomen dat verhuurders gehouden zijn jaarlijks een specificatie van de servicekosten te verstrekken.
Gerbrand Osinga, 3 juni 2020
Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs.
