COVID-19: een bijzondere crisis die bijzondere maatregelen rechtvaardigt.
Advies aan huurders en verhuurders bij problemen door de Coronacrisis: communiceer in een vroeg stadium, heronderhandel en hou rekening met de redelijke belangen van de andere partij. En vertrouw niet te gemakkelijk op die paar gunstige bepalingen in het huurcontract. Hoe zit dat juridisch?
Coronacrisis
Een crisis komt altijd onverwacht. Maar wat de Coronacrisis voor de rechtspraktijk bijzonder maakt is dat zij niet te verwijten is aan wie dan ook in Nederland en Europa. In de vastgoedmarkt is iedereen slachtoffer, niemand treft blaam. Daar komt bij dat het besmettelijke virus en een reeks aan overheidsmaatregelen zo snel over ons heen is gekomen dat vrijwel niemand de ingrijpende gevolgen zag aankomen, zoals plotselinge wegval van invoer, bijvoorbeeld uit China of Italië, sterk teruggenomen bezoekersaantallen, winkelsluitingen en dramatisch omzetverlies voor vele ondernemers. Dit kan er toe leiden dat vele huurders (en mogelijk ook sommige verhuurders) hun verplichtingen uit huurovereenkomsten niet meer onverkort kunnen nakomen.
Wat kan de getroffen partij hieraan doen? Uitgangspunt in ons wettelijk systeem is: overeenkomst strekt tot wet oftewel contract is contract. Partijen moeten hun afspraken nakomen. Tenzij…
Onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW)
Het Burgerlijk Wetboek bevat een bijzondere regel die het in uitzonderlijke gevallen mogelijk maakt dat overeenkomsten door de rechter worden gewijzigd of geheel of gedeeltelijk worden ontbonden. Dit is mogelijk als partijen bij het aangaan van de overeenkomst geen rekening hebben gehouden met deze omstandigheid en als deze omstandigheid van zodanige aard is dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Eigenlijk komt deze bepaling erop neer dat partijen in geval van zo een uitzonderlijke, onvoorziene omstandigheid als de Coronacrisis rekening met elkaar moeten houden en een beetje voor elkaar moeten zorgen.
In het verleden is gebleken dat rechters terughoudend zijn het met honoreren van een beroep op onvoorziene omstandigheden. Sommige risico’s zijn nu eenmaal ondernemersrisico. Bij deze Coronacrisis kon dit wel eens heel anders zijn. Wij menen de Coronacrisis juist een typisch geval van een onvoorziene omstandigheid waarvoor artikel 6:258 BW is geschreven. Deze bepaling laat zien dat contractpartijen in Nederland in uitzonderlijke situaties een zekere solidariteit aan de dag moeten leggen. De regeling kan soelaas bieden om onvoorzien leed (tot op zekere hoogte) te delen met de partij die minder wordt getroffen door de crisis.
Op grond van artikel 6:258 BW heeft de rechter grote vrijheid bij het wijzigen of ontbinden van een (huur)overeenkomst. Dat maakt het lastig om te voorspellen wat de precieze uitkomst van een dergelijke procedure zal zijn. Er is veel ruimte voor maatwerk. Daarbij kan worden gedacht aan opschorting dan wel vermindering van huurbetaling, tijdelijke opheffing van de exploitatieverplichting of een tijdelijke vrijstelling van voorschotten servicekosten. Alle bijzondere omstandigheden van het geval tellen mee.
Hierbij is ook van belang hoe partijen zich jegens elkaar hebben opgesteld op het moment dat de onvoorziene omstandigheid zich voordeed, ofwel nu. Huurders of verhuurders, die zich op dit moment geconfronteerd zien met de extreme gevolgen van de Coronacrisis, doen er verstandig aan zich te wenden tot de andere partij, begrip te vragen en waar mogelijk redelijke voorstellen te doen om de schade te beperken, zonder de redelijke belangen van de ander uit het oog te verliezen. Moreel is dit de juiste stap, maar wij verwachten ook dat de mate van redelijkheid die partijen nu, midden in de crisis, jegens elkaar in acht nemen, in grote mate bepalend is voor een succesvol beroep op onvoorziene omstandigheden.
Conclusie
Natuurlijk blijft van belang wat er in het huurcontract is bepaald en wat huurder en verhuurder met elkaar beoogd hebben bij het aangaan van het huurcontract. Een specifieke risicoverdeling in het huurcontract zal een zekere waarde houden, maar kan als het ware ‘gedempt’ worden door onvoorziene omstandigheden. Dat betekent dat verhuurders en huurders in deze bijzondere periode tijd niet blind mogen vertrouwen op de gunstige bepalingen in hun huurcontract, maar oog zullen moeten hebben voor de redelijke belangen van de andere partij. Wie dat niet heeft, riskeert dat hij later de rekening gepresenteerd krijgt.
Rob van Duivenboden & Gerbrand Osinga, 20 maart 2020
Lees hier ons artikel op Vastgoedmarkt.nl
Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs.
