Door regen, door overstroming of door gesprongen leidingen kan makkelijk vochtschade aan inventaris en voorraad in gehuurde ruimtes ontstaan. In oudere versies van de ROZ-modellen winkelruimte en kantoorruimte was hiervoor een uitsluiting van aansprakelijkheid voor de verhuurder opgenomen. Deze exoneratie zorgt nog regelmatig voor discussies. Water zoekt altijd het laagste punt, dus dit is vooral interessant als er kelderruimte wordt verhuurd.
Verhuurders van kelderruimte nemen hiervoor regelmatig bijzondere bepalingen op waarin aansprakelijkheid wordt uitgesloten. In oudere ROZ Algemene Bepalingen was standaard opgenomen dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schadelijke gevolgen van (onder andere) weersomstandigheden en instroom van gassen en vloeistoffen[1]. Voor winkelruimte zijn deze clausules gesneuveld vanaf de Algemene Voorwaarden versie 2008; voor kantoorruimte pas vanaf de Algemene Voorwaarden versie 2015. Daarnaast komt het in de praktijk voor dat oude Algemene Voorwaarden bewust van toepassing worden verklaard.
Het Gerechtshof Arnhem/Leeuwarden moest zich recentelijk nog uitspreken over zo’n exoneratieclausule waarbij een gesprongen waterleiding (door bevriezing) voor aanzienlijke schade zorgde aan een winkelvoorraad herenkleding in de kelder (ECLI:NL:GHARL:2019:4908).
De directe aanleiding was een benodigde asbestsanering. De verhuurder gaf opdracht aan gerenommeerde partijen voor deze sanering. Om ruimte te maken, moest een deel van de winkelvoorraad naar de kelder. Door extreme koude sprong echter een waterleiding op een hoger gelegen verdieping van het pand, die door de asbestsanering bloot was komen te liggen. Deze waterleiding bevond zich wel in hetzelfde pand maar niet in het gehuurde. Gevolg: honderdduizenden euro’s schade aan de winkelvoorraad in de kelder. De huurder claimde zijn schade bij de verzekering en kreeg deze vergoed. Vervolgens probeerde de verzekeringsmaatschappij de schade op de verhuurder te verhalen, echter tevergeefs.
Vaststaat dat de aannemer van verhuurder bij de sanering een fout heeft gemaakt door de leiding niet tegen bevriezing te beschermen. Voor dergelijke fouten van deze niet-ondergeschikte is de verhuurder risicoaansprakelijk (art. 6:171 BW). Op grond van de wet (art. 6:197 BW) neemt de verzekeraar bij zulke risicoaansprakelijkheden echter niet de rechten van de verzekerde over (subrogatie). Verzekeraar kan de betaalde schadevergoeding dus niet verhalen op de verhuurder. De verzekeraar baseert haar vordering daarom op artikel 6:162 BW (een onrechtmatige daad van de verhuurder zelf). In eerste instantie wordt deze claim bij de rechtbank afgewezen. De verhuurder heeft niet zelf onrechtmatig gehandeld, aldus de rechtbank: hij heeft voldoende zorg betracht door een gerenommeerde partij de asbestsanering uit te laten voeren. De gesprongen waterleiding valt daarom niet aan hemzelf te verwijten.
Het Hof pakt het in hoger beroep efficiënt aan: op grond van de contractuele exoneratieclausule is de verhuurder sowieso niet aansprakelijk. Volgens het Hof staat het partijen vrij om hun aansprakelijkheid in te perken op grond van afspraken in een overeenkomst. Het maakt daarbij niet uit of het gaat om schade uit een contractuele tekortkoming (wanprestatie), eigen onrechtmatig handelen of een onrechtmatige daad van een ander waarvoor iemand risicoaansprakelijk is, of het gaat om een gebrek op grond van het huurrecht of om een andere feitelijke oorzaak. Het maakt ook niet uit of de clausule in algemene voorwaarden is opgenomen of in een bijzondere bepaling. Daar komt nog bij dat over deze clausule bij de totstandkoming van het huurcontract niet is onderhandeld. Dat betekent volgens vaste rechtspraak dat de partijbedoelingen meer moeten worden ingekleurd op basis van de tekst en minder op grond van de individuele intenties; die zijn immers niet of nauwelijks aan elkaar geuit. Volgens het Hof blijkt uit de tekst dat aansprakelijkheid voor instroming van vloeistoffen is uitgesloten en omdat de huurder dat heeft geaccepteerd, is dat dus bindend. Misschien had dit op grond van de redelijkheid en billijkheid nog anders kunnen uitpakken, maar daar heeft de verzekeraar geen beroep op gedaan.
Tips voor de praktijk naar aanleiding van deze uitspraak:
- Indien u als verhuurder een aannemer opdracht moet geven tot het verhelpen van een gebrek, zorg er dan voor dat dit een partij is van goede naam en faam. U mag er dan vanuit gaan dat deze partij zijn werk zorgvuldig doet en u mag hierop ook vertrouwen. Later kan u dan geen verwijt worden gemaakt voor de keuze van deze aannemer. Dat helpt u als er bij de uitvoering toch iets mis zou gaan.
- Stel u verhuurt een kelder, dan kan het zeer de moeite lonen om een exoneratieclausule voor instromende vloeistoffen op te nemen: water zoekt immers altijd het laagste punt. En dat is nogal eens de kelder.
- Zoals altijd kan aansprakelijkheid voor opzet of eigen schuld niet worden uitgesloten, en kan een beroep op zo’n exoneratie in strijd zijn met redelijkheid en billijkheid. Of dat zo is, hangt af van de bijzondere omstandigheden van het geval.
[1] Zie voor winkelruimte bijv. art. 6.5 van de AB 1994 of art. 11.6 van de AB 2003. Voor kantoorruimte zie bijv. art. 6.5 van de AB 1996 of art. 11.6 van de AB 2003.
Ronald Hogewind, 3 december 2019
Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs.
